شهدت إمارة Abu Dhabi في السنوات الأخيرة ارتفاعًا ملحوظًا في حجم المنازعات الإيجارية التي تنتقل من لجان الإيجارات إلى دوائر التنفيذ. ورغم أن هذه المنازعات تبدو في ظاهرها بسيطة، إلا أن تعقيداتها القانونية قد تُعرّض أحد الأطراف — المستأجر أو المؤجر — لمطالبات مالية غير عادلة، خصوصًا في حال وجود تسوية لاحقة للعقد الأصلي لم تُدرج في ملف التنفيذ.
تتناول هذه المقالة قضية واقعية تعامل معها مكتب جمعة النقبي للمحاماة والاستشارات القانونية، تُبرز أهمية الدور المهني للمحامي في حماية المراكز القانونية للعملاء أثناء مرحلة التنفيذ، وضمان عدم المساس بحقوقهم المالية والقانونية.
المنازعات الإيجارية في أبوظبي – منازعة تنفيذ إيجاري – محامي إيجارات في الإمارات – وقف التنفيذ الإيجاري – قانون الإيجارات أبوظبي – تسوية عقود الإيجار – دور المحامي في التنفيذ.
الأساس القانوني
تنظم قوانين الإجراءات المدنية والإيجارات في دولة الإمارات آلية التنفيذ في القضايا الإيجارية، حيث يُمكن للدائن التقدّم بطلب تنفيذ العقد أو الشيكات الناتجة عنه.
لكن المادة (239) من قانون الإجراءات المدنية الإماراتي تمنح للمحكمة سلطة وقف التنفيذ مؤقتًا متى تبين أن هناك منازعة جدّية تستدعي التحقيق في موضوع الدين أو استحقاق المبلغ محل التنفيذ.
كما أن القواعد العامة في قانون المعاملات المدنية، ولا سيما المواد (282 و283 و292 و296)، تمنع الإثراء بلا سبب وتمنح المتضرر الحق في وقف أي تنفيذ يخالف الواقع أو التسويات اللاحقة للعقد الأصلي.
وقائع القضية النموذجية
في هذه القضية، كان أحد عملاء المكتب مستأجرًا لوحدة سكنية في مدينة محمد بن زايد – أبوظبي.
وبسبب ظروف خاصة، اضطر إلى إخلاء العقار قبل انتهاء مدة العقد. وبحسن نية، تواصل مع شركة الإدارة العقارية (استيكو لإدارة العقارات)، وتم التوصل إلى تسوية مالية ودّية تضمنت ما يلي:
- دفع جزء كبير من المبلغ نقدًا.
- تسليم شيكين لتغطية الباقي.
- تسليم المفاتيح رسميًا.
- الحصول على براءة ذمة من الماء والكهرباء.
- تسوية رسوم الصيانة والإدارة.
ورغم تنفيذ المستأجر لجميع بنود التسوية، فوجئ بعد فترة بفتح ملف تنفيذ إيجاري رقم (2099/2025) للمطالبة بمبلغ 108,161 درهمًا استنادًا إلى العقد الأصلي والشيكات القديمة، دون مراعاة التسوية النهائية أو واقعة الإخلاء الفعلي.
التحليل القانوني والتطبيق القضائي
تولّى Juma Al Naqbi Advocates & Legal Consultants تقديم منازعة تنفيذ إيجاري موضوعية أمام محكمة أبوظبي الابتدائية – دائرة التنفيذ الإيجاري، مستندًا إلى:
- المادة 239 من قانون الإجراءات المدنية التي تجيز وقف التنفيذ إذا كانت المنازعة جدّية.
- انقضاء العلاقة الإيجارية فعليًا بالإخلاء والتسليم.
- وجود اتفاق تسوية لاحق للعقد الأصلي يحدّد الالتزامات المالية النهائية.
- منع الازدواج في المطالبة والإثراء بلا سبب.
- حسن نية المستأجر وتنفيذه الكامل للتسوية المتفق عليها.
وقد دعم المكتب دعواه بـ حافظة مستندات شاملة تضمنت:
- عقد الإيجار الأصلي.
- التسوية المالية والمراسلات.
- إيصالات الدفع والتحويلات البنكية.
- محضر تسليم المفاتيح.
- براءة الذمة الرسمية من الجهات المختصة.
منازعة تنفيذ إيجاري أبوظبي – المادة 239 قانون الإجراءات المدنية – وقف التنفيذ – حماية المستأجر – حقوق المؤجر – التسوية الإيجارية – عقود الإيجار في الإمارات.
النتائج والحكم القضائي
استجابت المحكمة لطلبات المكتب، وقضت بـ وقف التنفيذ مؤقتًا لحين البت في المنازعة الموضوعية، وهو ما مكّن العميل من إثبات صحة موقفه القانوني وإثبات واقعة التسوية النهائية.
وبذلك، تم حماية المستأجر من تنفيذ بمبلغ غير مستحق وربط الملف التنفيذي بالوقائع الحقيقية للعلاقة الإيجارية بعد التسوية.
هذا الحكم رسّخ مبدأً قضائيًا مهمًا مؤدّاه أن التسوية اللاحقة للعقد الأصلي تُعد ملزمة قانونًا، وأن التنفيذ لا يجوز أن يتجاهلها أو يُرتب آثارًا تتجاوزها.
دور مكتب جمعة النقبي للمحاماة والاستشارات القانونية
أثبت المكتب كفاءته في إدارة هذه الدعوى من خلال:
- تحليل الموقف القانوني والمالي بدقة عالية قبل التقدّم بالمنازعة.
- توظيف نصوص القانون المدني والإجرائي لحماية مركز الموكل القانوني.
- تقديم منازعة تنفيذ إيجاري احترافية مدعومة بالمستندات والإثباتات القاطعة.
- التنسيق الفعّال مع دوائر التنفيذ والجهات العقارية لضمان سرعة وقف التنفيذ.
وقد كان لهذه الخطوات أثر بالغ في منع تنفيذ غير مستحق، وتأكيد أن المحامي المحترف هو خط الدفاع الأول عن حقوق العملاء في مواجهة الإجراءات التنفيذية.
النصائح القانونية
- يجب توثيق أي اتفاق أو تسوية لاحقة للعقد الأصلي بشكل رسمي وتبادل نسخ موقعة بين الطرفين.
- عند الإخلاء، احرص على محضر تسليم رسمي وبراءة ذمة من المرافق والخدمات.
- في حال ورود إخطار تنفيذ بعد التسوية، يجب المبادرة فورًا بتقديم منازعة تنفيذ إيجاري خلال المدة القانونية.
- استشارة محامٍ متخصص في المنازعات الإيجارية توفر الوقت وتحمي الحقوق المالية والقانونية.
- التسوية ليست مجرد اتفاق ودي، بل مستند قانوني ملزم يجب أن يُحترم في جميع مراحل التقاضي والتنفيذ.
تؤكد هذه القضية أن مرحلة التنفيذ الإيجاري ليست نهاية النزاع، بل قد تكون بدايته الحقيقية، وأن اللجوء إلى محامٍ مختص في المنازعات التنفيذية يمكن أن يغيّر مجرى القضية كليًا.
ويواصل Juma Al Naqbi Advocates & Legal Consultants دوره الفعّال في حماية المراكز القانونية للعملاء أمام دوائر التنفيذ، من خلال مزيج من الخبرة القانونية، والتحليل العملي، والاحتراف في تمثيل الموكلين داخل وخارج المحكمة.
