تُعد قضايا الإخلاء غير المشروع في إمارة دبي من القضايا المتكررة التي تُعرض أمام مركز فض المنازعات الإيجارية، نظرًا لما تشكّله العلاقة الإيجارية من أهمية في الاستقرار السكني والاقتصادي.
وقد حرص المشرّع الإماراتي على تحقيق التوازن بين حق المالك في الانتفاع بعقاره وحق المستأجر في الاستقرار، وذلك من خلال النصوص القانونية المنظمة للإيجارات في دبي.
ويستند هذا النوع من القضايا إلى القانون رقم (26) For a year 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة دبي والمعدل بالقانون رقم (33) لسنة 2008، ولا سيما المادة 25/2 التي تحدد الحالات القانونية التي يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء.
كما تتكامل هذه الأحكام مع قانون المعاملات المدنية الإماراتي ولا سيما المواد (282، 283، 292، 293، و42) المتعلقة بـ المسؤولية المدنية والتعويض عن الضرر المادي والمعنوي.
الأساس القانوني
تنص المادة (25/2) من قانون الإيجارات في إمارة دبي على الحالات التي يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء، ومن بينها حالة رغبة المالك في استخدام العقار بنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، شريطة أن يكون الطلب حقيقيًا ومسنودًا إلى نية فعلية لاستخدام العقار.
وفي المقابل، إذا ثبت أن المالك قد استخدم هذا السبب بشكل صوري أو احتيالي بغرض إخلاء المستأجر وإعادة تأجير العقار للغير، فإن تصرفه يُعد إخلالًا بالتزاماته التعاقدية ويشكّل فعلاً ضارًا يستوجب التعويض وفق أحكام المسؤولية المدنية المنصوص عليها في المواد (282 و283 و293) من قانون المعاملات المدنية.
وقائع القضية النموذجية
في واقعة نموذجية باشرها Juma Al Naqbi Advocates & Legal Consultants ، كان المستأجر يشغل عقارًا سكنيًا بموجب عقد إيجار ساري المفعول.
وقد تسلم إشعارًا من المؤجر بوجوب الإخلاء، بحجة رغبة المالك في استخدام العقار لنفسه.
وبحسن نية، امتثل المستأجر للإشعار وأخلّى العقار في الموعد المحدد.
إلا أنه وبعد فترة وجيزة، تبين أن المؤجر لم يشغل العقار بنفسه، بل أعاده لتأجيره لطرف ثالث، في مخالفة واضحة لأحكام المادة (25/2) من قانون الإيجارات في دبي.
نتيجة ذلك، تكبّد المستأجر أضرارًا مادية ومعنوية تمثلت في خسارة الاستقرار السكني، وتكاليف الانتقال، والبحث عن مسكن بديل، فضلًا عن الضرر الأدبي الناتج عن فقدان الاستقرار والطمأنينة.
التحليل القانوني والتطبيق القضائي
أثبت فريق العمل القانوني في المكتب أن تصرف المؤجر يُعد فعلًا ضارًا مستقلًا تقوم به أركان المسؤولية التقصيرية الثلاثة:
- الخطأ: تمثل في إصدار إشعار الإخلاء بناءً على سبب غير حقيقي.
- الضرر: لحق بالمستأجر ضرر مادي (خسائر مالية وتكاليف انتقال) وضرر معنوي (فقدان الاستقرار والمسكن).
- علاقة السببية: إذ لولا الإخطار غير المشروع لما وقع الضرر.
واستند المكتب في مذكراته إلى المواد (282 و283 و293 و42) من قانون المعاملات المدنية، التي تؤكد أن كل إضرار بالغير يوجب الضمان، وأن الضرر الأدبي يعامل معاملة الضرر المادي إذا ثبت وقوعه.
وقدّمت النيابة العامة ومركز فض المنازعات الإيجارية في دبي دعماً لهذه المبادئ، بما يعزز الثقة في عدالة النظام القضائي الإماراتي وقدرته على حماية المستأجر من أي تعسف.
النتائج والحكم القضائي
قضت لجنة فض المنازعات الإيجارية في دبي لصالح المستأجر، وألزمت المؤجر بـ تعويض مادي ومعنوي شامل عن الضرر الناتج عن الإخلاء غير المشروع، إضافة إلى الفوائد القانونية وأتعاب المحاماة.
وقد شكل هذا الحكم سابقة تطبيقية مهمة في تأكيد مبدأ أن الإخلاء الذي يتم بناءً على سبب غير حقيقي يُعد تصرفًا ضارًا موجِبًا للتعويض.
دور مكتب جمعة النقبي للمحاماة والاستشارات القانونية
أثبت المكتب كفاءته في هذه القضية من خلال:
- إعداد ملف قانوني متكامل شمل عقد الإيجار، إشعارات الإخلاء، والمراسلات بين الطرفين.
- صياغة مذكرات قانونية دقيقة بيّنت للمحكمة العلاقة بين الخطأ والضرر وفق أحكام القانون المدني.
- تمثيل المستأجر أمام مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي بفاعلية ومهنية عالية.
- متابعة إجراءات التنفيذ حتى حصول المستأجر على كامل حقوقه المالية والمعنوية.
النصيحة القانونية
- يُنصح المستأجرون دائمًا بالاحتفاظ بعقود الإيجار والمراسلات الرسمية والإشعارات القانونية لإثبات حقوقهم عند النزاع.
- على المؤجرين الالتزام بالأسباب القانونية الصريحة للإخلاء وفق المادة (25) من قانون الإيجارات لتجنب المسؤولية المدنية.
- في حال التعرض لأي ضرر ناتج عن إخلاء غير مشروع، يجب المبادرة بالتوجه إلى مكتب محاماة متخصص في المنازعات العقارية لرفع الدعوى خلال المواعيد القانونية.
تُبرز هذه القضية الدور الإيجابي للقضاء الإماراتي في حماية المستأجر من الإخلاء التعسفي وضمان حصوله على التعويض العادل.
كما تُجسد احترافية Juma Al Naqbi Advocates & Legal Consultants في إدارة القضايا العقارية، وتحقيق النتائج التي تحفظ استقرار المتعاملين في السوق العقاري في إمارة دبي.
للمزيد من المقالات القانونية والاستشارات المتخصصة، يمكنكم زيارة موقعنا الرسمي:
lawservices.ae
